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【港股通】实地走访佳兆业几个重点项目后 说下我的感受

2019-06-27 10:08:03阅读(0

  一路风尘,一路向南。

  12月22日晚间11时,参与调研佳兆业集团(HK:01638)调研活动的我,经过2个小时的飞机,终于抵达了目的地——深圳佳兆业布吉可域酒店。

  估计大家也想看看调研情况,那我就不啰嗦了,让我们立刻开启这段行程。

  基本印象

  12月23日上午8时30分,我们一行数人顺利到佳兆业总部,与公司负责投资者关系的文总、负责投融的肖总、深圳项目的陈总见面沟通。

  也许因为太帅的缘故,我被安排第一个提问,事情就这么开始了。

  经过比较充分的沟通交流,对照公开资料,大致得出佳兆业的基本认知如下:

  1、今年上调营收至440亿元,预期明年能保持30%以上的稳定增长——佳兆业已经从之前业绩坑里面爬出来了,大概率会保持持续增长。

  2、目前披露的土地储备2000多万平米,80%集中在深广沪及部分二线城市。其中以深圳和广州为主,占比约60%。由于拿地较早,土地成本只有1875元,而销售均价16500元左右。仅就土地1:1面积,就升值9倍。

  3、按照坂田第五区块1:5的容积率开发推算,扣除补充和配套,2000w平米的土储,实际利用面积是2.5倍,即5000w平米可售卖,目前深圳的售房均价为4.8万元至5.2万元之间。17年佳兆业平均毛利率33%,货值各位可以此自行计算。

  4、从公司目前的规模和发展方向看,还不具备成为类似万科、融创这样的一线大地产商的条件;但如果能专注主业,专注一二线,成为不错的二线地产商完全没有问题。

  5、应该说对照现在的股价,估值也不算贵。

  战略思路

  这次实地调研,参观了公司东山小区、坂田旧城改造、未来城、金沙湾和惠州的项目。

  总体的感觉如同肖总所说,佳兆业确是当之无愧的旧改之王,至少在深圳市绝对首屈一指。

  从管理层沟通和实地调研来看,佳兆业在地产业务方面,对未来的趋势判断我觉得还是对的。肖总提到的从旧改之王向城市综合运营商转变的思路,相信不是他自己想象的,应该是管理层的共识。

  说几个实地调研的事情:

  1、在坂田项目的样板房中,89平米的房子设计出了3房2厅2卫,还有一个小书房,虽然器具都略小了一点外,真的利用非常充分,对比上海的户型更加合理;120的房子就更加合理。

  2、包括坂田、未来城、金沙湾等项目,除了政府要求的配套幼儿园、学校之外,他们从整体上构划了CBD、商业中心、酒店等商业地产。

  其中商业中心、CBD这些物业基本自持,可以期待未来的物业管理也会自主完成。这些都是稳定的现金流,是综合运营的一部分。

  3、旧城改造具有比较深的护城河,除了跟政府的关系外,还有跟征地集体的沟通、搬迁用户的沟通、商业地产和居住地产的配合等等,并非想象的这么容易(但他的护城河在哪里,这次见面也没有说的特别清晰)。

  同样,转型城市综合运营商的路也没那么容易,这里面还有些路要走。

  金沙湾综合体情况

  从沟通了解的情况看,金沙湾项目计划是150w平米,会有5个酒店和一个游乐园区,然后会配套建设住宅区。这个规划应该也是综合运营商的体现,休闲娱乐居住配套。

  由于很多项目还在建设中,我们仅参观并入住了佳兆业-万豪酒店。

  几个关键的地方:

  1、据酒店梁总介绍,酒店6月22日投运,8月份就实现了盈亏平衡(未经考证)。

  2、作为度假酒店,第一年入住率平均达到了50%以上,还是不错;另外,整个酒店没有任何异味、整体非常整洁、客服质量非常棒,足见万豪集团的酒店管理确是非常专业。

  3、佳兆业这5个商务酒店都委托给包括万豪ING在内的专业管理团队管理,让专业的人做专业的事情,思路是对的。

  4、赶上圣诞节活动,我们8个人吃饭,抽中了4瓶红酒2套海景房。这才是重点:感谢好到爆表的运气同时,其服务体验可见一斑。

  金沙湾,佳兆业 万豪酒店

  几点隐忧

  1、业务主线不够清晰。

  佳兆业主业较为多元化,但大健康、航运,跟房产开发不是太相搭。从上市公司运营的角度看来,这意味不可控因素的增加,使得业务主线不够清晰。而从此前在沈阳、大连这些地方的投资来看,其实并不成功。

  2、融资成本与资金链风险。

  公开资料显示,公司负债1000亿以上,资产负债率380%多,融资成本8个点。随着加息周期的到来,一致预期明年4.5%的储蓄利息是差不多的,融资成本预期上升2个点还不奇怪的。

  这样算来,即使ROE达到30%,融资成本就要去掉不少,更不要说其中的资金链风险了。

  3、土储项目虽然很多,但是并不是一步就上市的。

  最理想的状态也就是每年分批实现20-30%的上市,叠加融资成本和政策的多变,未来有一定的不可控因素。

  4、转型思路是对的,但结果有待验证。

  政府已经多次说了,“房子是用来住的,不是用来炒的”,做个听话的好孩子是每一名投资者的责任。加上各地的限购政策,叠加人口下降周期,地产这个行业不应该再成为高杠杆的超配品种。

  基于这种判断,佳兆业变身为地产综合运营商的思路还是可行的和通用,但是结果就要边走边看了。

  5、投资者关系还不够重视,信息的传递和重视程度可以提高些——这次的实地调研是个好的开始。

  6、市场加速向龙头集中。

  融创、万科、碧桂园等一线龙头在一二线城市的发力,对其他二三级品牌的压制越来越明显。佳兆业本来有机会成为一线龙头,但在15年众所周知的原因错过了。未来的到底能在市场吃下多少份额,难说。

  最后说明,本文仅作为投资调研和思考,仅供参考;股市有风险投资需谨慎。

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